米東區法院:米東區涉舊城改造案件反映的普遍問題及建議

發布日期:2017-8-15 12:03:40 發布人:中級法院政治部   信息來源:本站   點擊次數:17857


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    (民三庭 龔永勝)隨著米東區的舊城改造力度的不斷加大,土地征收及房地產開發過程中產生的矛盾糾紛也呈上升趨勢。據統計,米東區法院自2015年至今,受理了因房地產征收補償而引發的經濟糾紛41件,其中2015年受理16件,2016年受理20件,2017年至今受理6件。案件的數量雖然不大,但案件所反映的問題大都代表性,案件的處理所產生的影響力也較大。 
    一、涉及房地產征收案件的主要類型、法律認定及處理原則
   (一)涉農村房產征收案件:
    1.農村房屋非法出售后,因征遷補償要求收回房屋。甲為農村村民,將房屋出賣給買受人乙,買受人乙為城市居民或外村村民,因房地產征收,甲起訴要求確認與乙之間的房屋買賣合同無效,并收回房屋。實際上,出賣人甲已向買受人交付了房屋多年,買受人乙也支付了房款,出賣人甲受利益驅動而起訴。
    此種情形涉及農村房屋買賣合同的效力認定問題。根據我國《土地管理法》的相關規定,農村宅基地屬于集體土地,不得對外轉讓、出賣。因此法院對涉及農村房屋買賣的合同一般認定無效,要求買方退還房屋,賣方返還房款。但僅就買賣合同而言,賣主因巨大的經濟利益反悔,違反了誠實信用原則,具有過錯。由于買方已實際占有房屋多年,考慮到房屋升值等因素,法院會根據案件具體情況劃分買賣雙方過錯比例,或要求賣方支付相應的房屋增值價款,或將征遷款按比例對買賣雙方進行分配,以體現公平原則。
    2.戶主領取全家征遷補償后不分配其家庭成員。甲是農村某戶村民戶主,乙是甲的母親,甲、乙共同的一塊宅基地被征收,因甲是戶主,其代表這個家庭與房屋征收管理辦公室簽訂了協議,并取得了150萬元左右的補償款,但其一直不將相應的補償款支付給乙,乙遂將甲訴至法院,要求支付相應的補償款。
    此種情形所涉及的法律問題主要是農村宅基地被征收后所產生的家庭內部成員分配問題。對此法院的主要考慮是,作為戶主所領取的征收補償利益實際上是代表這一農戶所有人口領取的利益,應以該農戶中實際現存的人口為基礎,對所獲得的征遷補償利益進行分配。
    3.未分配土地的村民能否領取安置補助費。甲和乙結婚后,將自己的戶口遷入乙所在丙村,甲乙婚后所生的孩子丁也具有丙村的戶口。乙一直是丙村的農民,具有相應的農村承包地,而甲和丁雖然戶口在丙村,但由于承包土地30年不變的政策,甲和丁實際一直未分得丙村的土地。在涉及征收乙的土地時,每畝土地按照17萬余元的標準給乙予以補償。同時,對甲和丁則按照每人3萬元的標準支付養老費,甲和丁實際取得6萬元。甲和丁訴至法院,要求丙村按照和乙一樣的標準予以補償,即將少支付的款項全部予以支付。
    此種情形實際涉及對土地征收過程中相關問題的認識。甲和丁雖然具有丙村的戶口,但甲和丁實際上并沒有在丙村分得相應的土地。實際上甲、丁兩人與乙有一定的區別,乙取得的是基于占有土地而發放的安置補助費,甲和丁是根據政府文件所取得的對整戶征地的新增人口支付的一次性養老補助金3萬元。甲、丁二人與乙所取得的款項性質明顯不同,安置補助費主要給失地農民所支付的補償費用,而甲、丁并未占有土地,故無法取得土地安置補助費。因此甲、丁所提起的訴訟請求,難以得到法院的支持。
   (二)涉城市房產征收案件的主要類型

    1.房產過戶完畢,土地使用權未過戶留隱患。城市出賣人甲將自己的房地產轉讓給買受人乙,雙方簽訂了房地產買賣協議,甲將房屋和院落將付給乙,乙將合同所約定的款項付清,雙方辦理了房屋過戶手續,但對土地使用權過戶手續卻未予辦理。現該房屋及院落處于被征遷的范圍,因為經濟補償利益的問題,甲、乙雙方發生糾紛,買受人乙將甲起訴至法院,要求甲繼續履行義務,協助其辦理土地過戶手續。
    2.房產交付未過戶,征遷來臨,矛盾激化。出賣人甲將自己的房屋轉讓給買受人乙,雙方簽訂了房屋轉讓協議,乙將房款付清,甲將房屋交付給乙,該房屋僅有房屋產權證,沒有土地使用權證,乙在該房屋一直居住使用,但一直未辦理該房屋的過戶手續,現該房屋被納入征遷范圍,甲、乙雙方都認為自己有權利獲得補償,甲認為房屋產權證登記在自己的名下,應當由自己獲得補償,而乙則認為自己是該房屋的實際所有權人,雙方發生糾紛,買受人乙將甲訴至法院,要求其辦理房產及土地過戶手續。
    以上兩種情形所涉及的法律問題,就本質而言是合同履行問題。因為甲、乙雙方簽訂了房地產買賣協議,乙將合同所約定的款項付清,作為出賣人的甲方負有協助乙方辦理上述房地產證過戶的義務,因此,法院一般會要求賣方繼續履行合同,由甲方協助乙方辦理相應的房地產過戶手續進行處理。
    三、相關建議
    1.不建議城市居民、非本集體經濟組織村民購買農村房屋。由于該類房屋買賣不受國家法律保護,一旦賣方反悔,買方大多敗訴。在巨大的征收補償利益面前,賣方毀約起訴的比例很高,買方遭受巨大損失的風險很大。因此不建議城市居民和外村居民購買農村房屋。
    2.買賣雙方在訂立房地產買賣協議后,應及時辦理房地產的過戶手續。當事人雙方簽訂了房地產買賣合同以后,房屋買受人向出賣方支付了房款,出賣方也向買受人交付了房屋鑰匙,買受人也實際予以入住,雙方還需要及時辦理房屋、土地的過戶手續,以免產生不避要的糾紛。
    3.征收涉及農村土地時,村委會應核實當地農戶實際人口情況并公示。由于農村人口本身處在不斷的流動中,存在生老病死以及戶口的遷入遷出等各種情況,為使涉及農村的征遷補償矛盾得以有效解決,村委會應當在進行征收補償前將被征收宅基地所涉及的農戶人員情況核查清楚,避免事后產生矛盾。即使產生糾紛,也有利于法院及時查明事實、化解糾紛。
    4.建議政府在征收時加大征收政策的宣傳力度。在實際征收過程中,宣傳相關的征收政策,應使百姓看得見、聽得懂、找得到。要在征收政策反映出已充分考慮了百姓的利益訴求,取得公眾的理解和支持,避免由于宣傳不到位,使老百姓產生誤解,減少和避免不必要的矛盾糾紛。

                                                     責任編輯:路理

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